年末房产投资合法省税福利贴（上篇）| 税务专栏14（原创）

主编寄语

如果把澳房投资喻成一场足球比赛，那么澳洲税法在我看来就代表着后防，是体系中非常重要的一部分。

本文作者以唐是个北京大妞，以全优成绩获取澳洲注会执照，曾供职于澳TOP5事务所任高级财务顾问，其无论文字还是本人，都透着北京人特有的“邪性”，不过我喜欢懂得调侃，还有专业功底的人。因为既有趣，又有料。

澳房大全【税务专栏】由领赢会计事务所团队撰写。

这是澳洲房产大全

第 485篇原创文章 

税务专栏14

年末房产投资合法省税福利贴（上篇）

文：以唐
微信：Leadin06

白驹过隙，2017 澳洲财年一晃又要结束了。那今年可能要交多少税，又可以退多少税？海外澳房投资客也要报税吗？ 是不是想每年都把报税额控制在合理合法的最低水平范围？无论如何也该是时候整理整理思路了！

首先请自行回顾下过去11个月内各项单据，在此基础上对最后一个月进行简单预测。觉得还不够放心的，尽快与您的税务师进行讨论，共同制定2016-2017财年的报税额度目标范围。

Leadin领赢 也愿意简要地为各位房产投资者提供一些小贴士，如果您需要一对一的专业量身制定服务，欢迎与我们联系。

1.  时间的运用

 如果您感觉自己是能拿回一部分预缴的个人所得税，那建议在新财年初趁早提交报税申请，用最短的时间收到退税。现金流稍微紧些的可以借此有个缓冲，财大气粗的就当收个意料中的红包，大家都会蛮开心的！

反过来，如果您有税要上交，通过注册税务师的注册代理申报，您便可以合理合法延迟报税，赚到大半年的时间差。有税务需要上缴的客户，哪怕我们早已完成工作，也会帮他们等到次年截止期接近的时候才上报。

Leadin领赢客户们将会在第一时间收到我们的信件，提示您报税所需资料清单及尽早准备。

2. 资本增值

这个财年打算卖个房子，掐指一算买卖差价有几十万？涨了是喜的，忧的是要交好多税，咋办？

Tips：

· 是自住房吗？ 免税

· 以前有资本亏损吗？ 冲抵

· 以前没有资本亏损，现在手头有些前景黯淡或者已经贬值的资产？同时出售，直接冲抵。（不是人人都是热点地区的房产主，请放眼全国市场 和您的全部资产组合，比如您是否还拥有股票基金？）

· 房子还没满12个月？如果看您的资产价值市价不减，则可以考虑持有12个月满后再处理。税民直接打对折算。

· 新财年想当全职“坐家“？别着急马上签卖房合同，等到新财年再签，税率档可能大不同。

· 以前的资本亏损多的抵不完？不着急，余下的资本亏损继续累积结转，将来冲抵，但只能和资本收益对冲。

3. 预付费用

通过提前预付必将发生的费用，减少纳税数额。

一般来说，常见的预付费用有以下几种：

· 市政费与水费

· 贷款利息费用

· 土地税

· 租赁保险

如果所投资的物业净收入为负数（即利息等支出大于租金收入），则可以和其他类别的收入进行抵扣，从而降低税率。这也就是我们常说的“负扣税”。

那如果本身收入就不高或者没有其他收入呢？

举个例子说明，在2017财年预计仅仅有$13,000的应税收入，作为税民的他本身已经在免税区域，如果他再预付 2018财年银行利息$20,000，他的应税收入会是负值，但并没有额外退税，白白浪费了自己的现金流，反而划不来。

Tips：在支付预付费用前，请您仔细审视个人的应税收入与财务现状。您不理税，那就不要怪税就不客气了。

4. 维修与维护

如果您发现自己在2017财年有较高的应纳税收入，完全可以慎重考虑把投资物业的保养和维修任务提前。不过特此提醒，如果维护工作是还原修复已造成的损害, 费用很可能确认为修理。但在新材料取代旧材料的情况下, 该维护工作可能被视为资本性质, 而计入折旧。这两种的差别主要在于前一种可以直接作为冲抵费用申报，并减少当年应纳税额 。 后者则视为资本性质，进行逐年折旧。

举个小例子，修理窗户破损的玻璃, 那就是修理。如果您要是更换整个窗口, 就是对房产的改善，另当别论了。

Tips：要搞清楚对于房屋的保养或维护是否符合相关税法要求，因为有的维修性质上其实不是单纯的修理，而是升级换代改善型，钱是一次性花了，抵扣可就是逐年分摊的了。

由于要讲的太多，我们下期继续分解，赶上女王生日，祝大家长周末愉快,下期见！

*本文并不旨在提供专业意见（包括但不局限于税务、法律、财务或会计意见）或投资推荐，也不应被当作专业意见或投资推荐加以依赖。请您视个人需要征求适当的专业意见。本文内容及/或所表达之意见仅为刊发时作者的意见，作者有权修改该等意见而无须另行通知。

更多相关税务解读请参见作者往期专栏：

澳洲投资扫盲贴2:手把手教海外房产投资者个税申报 | 税务专栏 09